Seguro de casa en Cutler Bay, FL, para casas con años y cerca de la bahía.

Un pueblo de casas, muchas de ellas anteriores a 1990

Cutler Bay es, ante todo, un lugar de casas. Según las estimaciones del Censo para 2020–2024, cerca de dos tercios de las viviendas son casas independientes y alrededor del 70% las habitan sus propios dueños, una de las proporciones más altas del sur de Miami-Dade. Además, las casas son más viejas que en Homestead: la vivienda típica se construyó alrededor de 1984, y cerca del 57% es anterior a 1990. Solo un tercio es del año 2000 en adelante.

Ese dato importa. La mayoría de esas casas ya estaba en pie cuando el huracán Andrew, luego reclasificado como categoría 5, tocó tierra justo al sur el 24 de agosto de 1992. Muchas se repararon o reconstruyeron después, en distintos momentos y con distintos códigos, así que dos casas en la misma calle pueden tener techos, ventanas y amarres muy diferentes. Las aseguradoras cobran según esa diferencia, y por eso cada revisión en Cutler Bay empieza por la casa.

La otra mitad de la historia es el terreno. El nombre antiguo del pueblo viene de Cutler Ridge, una loma de piedra caliza que llega a unos 14 pies. Hacia el este, rumbo a la bahía de Biscayne, el terreno es más bajo y está expuesto a la marejada ciclónica, y buena parte de Cutler Bay está dentro de las zonas de planificación por marejada de Miami-Dade. Durante Andrew, la marea de tormenta más alta del condado, 16.9 pies, se midió en la orilla de la bahía, justo al norte de los límites actuales del pueblo.

Techos viejos y la ley de Florida sobre la edad del techo

En las pólizas emitidas o renovadas desde el 1 de julio de 2022, una aseguradora de Florida no puede negarse a asegurar o renovar una casa solo porque el techo tiene menos de 15 años. Si el suyo es más viejo, puede hacerlo inspeccionar, y si la inspección muestra al menos cinco años de vida útil, no la pueden rechazar solo por la edad del techo. Florida también permite que algunas pólizas tengan un deducible aparte para el techo, limitado al menor entre el 2% de la cobertura de la vivienda y el 50% del costo de cambiar el techo. No se aplica a pérdidas por huracán, a un árbol que atraviesa el techo ni a reparaciones de menos de la mitad del techo. Revise su página de declaraciones para ver si lo tiene.

Créditos por resistencia al viento

Las aseguradoras deben incluir créditos razonables por las características que reducen las pérdidas por viento, y en Miami-Dade el formulario estatal de inspección trata a todo el condado como Zona de Huracanes de Alta Velocidad. En las casas viejas, los créditos suelen venir de las mejoras y no de la construcción original: protección de aberturas, el clavado del techo nuevo, la barrera secundaria contra el agua y las conexiones techo-pared. El informe vale hasta cinco años si no hay cambios importantes. Con My Safe Florida Home, los propietarios que califican pueden conseguir una inspección gratis y, si cumplen los requisitos, un subsidio para ciertas mejoras.

Marejada e inundación

Toda póliza de propietario excluye la inundación, y la marejada es inundación. Las zonas de planificación por marejada de Miami-Dade, de la A a la E, indican qué vecindarios pueden recibir orden de evacuar, y los mapas de inundación del condado muestran su zona oficial; los mapas vigentes son de 2009 y las actualizaciones preliminares todavía no están en vigor. Una póliza del NFIP suele tener 30 días de espera, así que hay que comprarla mucho antes de una tormenta.

Deducibles de huracán y reclamos

En Florida, los deducibles de huracán se ofrecen de $500 o del 2%, 5% o 10% de la cobertura de la vivienda, y se aplican una vez por año calendario. Los reclamos nuevos deben avisarse dentro de un año desde la fecha de la pérdida (la entrada a tierra, en un huracán), y los suplementarios dentro de 18 meses.

M&K Agency es una agencia familiar con un equipo de 12 personas y más de 5,000 clientes en Florida. Envíenos su póliza y la revisamos. Le diremos dónde está expuesta una casa con años, qué podría cambiar una inspección y cuánto son sus deducibles en dólares. Cuando pase la tormenta, nos llama y le ayudamos a presentar el reclamo y darle seguimiento.

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