Seguro de casa y condominio en Miami-Dade, donde el código se escribió pensando en huracanes.

La Zona de Huracanes de Alta Velocidad empieza aquí

Después de que el huracán Andrew golpeó el sur de Miami-Dade el 24 de agosto de 1992, destruyendo unas 25,500 viviendas y dañando más de 101,000 en el condado, Miami-Dade rehízo sus reglas de construcción pensando en el viento. Hoy el Código de Construcción de Florida define a Miami-Dade y Broward como la Zona de Huracanes de Alta Velocidad (HVHZ) del estado. Es la zona con las exigencias más estrictas de Florida: las velocidades de viento de diseño en Miami-Dade van de 165 a 186 mph según la categoría de riesgo del edificio. Las ventanas, puertas, shutters y techos que se usan en la HVHZ necesitan una aprobación específica, como una Notice of Acceptance (NOA) de Miami-Dade.

Para el seguro, el código importa de dos maneras. Hace que las casas nuevas resistan mejor el viento, y las aseguradoras deben reflejar en la prima las características resistentes que estén documentadas. Pero la mayoría de las viviendas del condado se construyó antes del código moderno: según el Censo para 2020–2024, la vivienda típica es de 1980, y solo una cuarta parte es del año 2000 en adelante.

Miami-Dade es además un condado de condominios y apartamentos. Cerca de la mitad de las viviendas está en edificios de dos o más unidades, y alrededor del 40% en edificios de diez o más. Solo un 52% de las viviendas las ocupan sus dueños. Quien tiene una casa en el Redland, un townhouse en una HOA o un condominio en una torre de 30 pisos necesita coberturas distintas.

Reglas de Florida que definen toda póliza en Miami-Dade

Créditos por mitigación de viento. Las aseguradoras deben incluir créditos razonables por las características que reducen las pérdidas por viento y explicarlos en sus sitios web. En el formulario estatal de inspección (OIR-B1-1802), todo Miami-Dade es HVHZ. Las casas con permiso posterior al 1 de septiembre de 1994 bajo el South Florida Building Code, o posterior al 1 de marzo de 2002 bajo el Código de Construcción de Florida, pueden calificar para créditos por código, y las más viejas pueden ganarlos por mejoras posteriores, como protección de aberturas o un techo nuevo bien clavado. El informe vale hasta cinco años si no hay cambios importantes. Las casas unifamiliares y townhouses que califiquen pueden conseguir una inspección gratis con My Safe Florida Home.

Techos. En las pólizas emitidas o renovadas desde el 1 de julio de 2022, la aseguradora no puede rechazar una casa solo porque el techo tiene menos de 15 años, y un techo más viejo con una inspección que muestre al menos cinco años de vida útil no puede rechazarse solo por la edad.

Deducibles y reclamos. Los deducibles de huracán se ofrecen de $500 o del 2%, 5% o 10% de la cobertura de la vivienda y se aplican una vez por año calendario. Los reclamos nuevos deben avisarse dentro de un año desde la fecha de la pérdida, que en un huracán es la entrada a tierra; los suplementarios, dentro de 18 meses. Los reclamos de loss assessment de condominio tienen un plazo propio, ligado a la cuota que apruebe la asociación.

Condominios: la póliza maestra y su HO-6

La ley de Florida exige que la asociación asegure el edificio, pero que excluya lo que hay dentro de cada unidad: revestimientos de pisos, paredes y techos, instalaciones eléctricas, electrodomésticos, calentadores, gabinetes y topes empotrados, cortinas y persianas, y los bienes personales. Su HO-6 cubre todo eso, su responsabilidad y los gastos de vivienda, y debe incluir al menos $2,000 de loss assessment. Los edificios de tres o más pisos habitables necesitan inspecciones de hito a los 30 años y cada 10 años después, además de un estudio de reservas de integridad estructural. Los resultados pueden significar reparaciones y cuotas especiales, así que pregunte a su asociación en qué punto está. Quien vive en una torre también debe recordar a Wilma en 2005, cuando los vientos más fuertes se sintieron en los pisos altos y se rompieron muchas ventanas.

Inundación y marejada

Toda póliza de casa y de condominio excluye la inundación, incluida la marejada. Los mapas de inundación vigentes en Miami-Dade son del 11 de septiembre de 2009; los preliminares publicados en 2021 todavía no están en vigor. Las zonas de planificación por marejada del condado, de la A a la E, indican dónde pueden ordenarse evacuaciones. Las pólizas del NFIP suelen tardar 30 días en empezar y cubren hasta $250,000 para el edificio y $100,000 para el contenido. La marea de tormenta de Andrew llegó a 16.9 pies en la orilla oeste de la bahía de Biscayne, así que en la costa la marejada hay que tomarla en serio.

M&K Agency es una agencia familiar con un equipo de 12 personas y más de 5,000 clientes en Florida. Envíenos su póliza y la revisamos. La comparamos con su casa y con los documentos de su asociación, encontramos los vacíos y le acompañamos en cualquier reclamo.

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