Seguro de casa y condominio en Kendall, FL, tenga casa o apartamento.

Las viviendas de Kendall son más viejas y más variadas que en el resto del sur

Kendall creció sobre todo en los años 70 y 80. Según las estimaciones del Censo para 2020–2024, la vivienda típica se construyó en 1978: cerca del 81% es anterior a 1990 y menos de una de cada diez es del 2000 en adelante. Solo un 40% son casas independientes. Alrededor del 16% son townhouses y otras casas adosadas, cerca del 44% está en edificios de dos o más unidades y aproximadamente un tercio en edificios de diez o más. Los dueños viven en cerca del 62% de las viviendas.

En la práctica, eso significa dos situaciones de seguro muy distintas en la misma calle. Quien tiene una casa asegura toda la estructura y tiene que pensar en la edad del techo, las tuberías viejas y las mejoras que exige el código. Quien tiene un condominio comparte el edificio con decenas de vecinos, depende de la póliza maestra de la asociación y necesita una póliza de propietario de unidad (HO-6) que cubra lo que la maestra deja por fuera. Los townhouses pueden caer en un lado o en el otro, según los documentos de la asociación.

La historia de huracanes es la misma para todos. Según el Centro Nacional de Huracanes, el impacto de Andrew en 1992 fue extremo desde la zona de Kendall hacia el sur, hasta Homestead y Florida City. La mayoría de las casas y edificios de Kendall ya existía entonces, y muchos se repararon o les cambiaron el techo después.

Condominios: su póliza empieza donde termina la de la asociación

Según la ley de condominios de Florida, la asociación debe asegurar el edificio y las áreas comunes, pero su póliza tiene que excluir los bienes personales dentro de las unidades y elementos como los revestimientos de pisos, paredes y techos, las instalaciones eléctricas, los electrodomésticos, los calentadores de agua, los gabinetes y topes empotrados y las cortinas o persianas. Todo eso le corresponde al dueño. Su póliza HO-6 debería cubrirlo al costo de reposición, junto con sus pertenencias, su responsabilidad civil y los gastos de vivienda si la unidad queda inhabitable.

Florida exige que las pólizas de propietario de unidad incluyan al menos $2,000 de cobertura de loss assessment, que paga su parte cuando la asociación les cobra a los dueños por una pérdida cubierta. No cubre las cuotas especiales normales de mantenimiento o reparación. Muchos edificios de Kendall tienen bastante más de 25 o 30 años, así que están sujetos a las inspecciones de hito (milestone) que el estado exige para edificios de tres o más pisos habitables, y deben completar un estudio de reservas de integridad estructural (SIRS). Esos informes pueden terminar en reparaciones, cuotas especiales o préstamos. El seguro no los paga, pero saber que vienen le ayuda a planificar.

Casas: techos, códigos y créditos por viento

Desde el 1 de julio de 2022, una aseguradora no puede negarse a asegurar o renovar una casa en Florida solo porque el techo tiene menos de 15 años, y un techo más viejo que pase una inspección con cinco o más años de vida útil no puede rechazarse solo por la edad. Las aseguradoras deben ofrecer leyes y ordenanzas al 25% o al 50% de la cobertura de la vivienda; en una casa de los 70, conviene mirar el 50%. Miami-Dade es Zona de Huracanes de Alta Velocidad, y las aseguradoras deben dar créditos razonables por las características resistentes al viento que estén documentadas, así que vale la pena tener un informe de mitigación (vigente hasta cinco años) después de cambiar el techo o las ventanas.

Deducibles, inundación y reclamos

En Florida, los deducibles de huracán se ofrecen de $500 o del 2%, 5% o 10% de la cobertura y se aplican una vez por año calendario. La inundación está excluida de las pólizas de casa y de condominio; Kendall no está en la costa, pero los aguaceros inundan calles bajas, primeros pisos y estacionamientos, y la póliza de inundación de la asociación, si existe, protege el edificio, no el contenido de su unidad. Las pólizas del NFIP suelen tardar 30 días en empezar. Los reclamos nuevos deben avisarse dentro de un año desde la pérdida, y los de loss assessment de condominio tienen su propio plazo, ligado a la cuota que apruebe la asociación.

M&K Agency es una agencia familiar con un equipo de 12 personas y más de 5,000 clientes en Florida. Envíenos su póliza y la revisamos, y si tiene condominio, mándenos también el resumen del seguro de la asociación. Le mostramos con exactitud dónde están los vacíos, y cuando hay un reclamo le ayudamos a tratar tanto con su aseguradora como con la asociación.

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