Страховка кондо в Санни Айлс Бич — для башен, а не для дома на участке.

Барьерный остров, который почти целиком состоит из башен

Sunny Isles Beach стал городом 16 июня 1997 года на полоске между Атлантикой и каналом Intracoastal. По оценкам Census 2020–2024 здесь около 19 700 единиц жилья. Примерно 89% — в домах на 50 квартир и больше. Отдельные дома — около 2%. Среди занятых квартир примерно 54% живут хозяева. Вторая половина истории — пустые квартиры: около 7 200 единиц, примерно 37% всего фонда, числились пустыми как сезонное или редкое жильё. Полис, написанный так, будто здесь живут круглый год, может быть не той формой.

Башни не все новые. Медианный год постройки — 1983. Около 31% единиц — семидесятые годы, около 58% построены до 1990. Бум 2000–2009 добавил около 21% сегодняшнего фонда: стеклянную линию вдоль Collins на месте старых мотелей. На одной улице стоят кондо семидесятых, которым уже сильно за 30, и башни двухтысячных, которым сейчас около двадцати пяти лет. От этого возраста зависят milestone inspection, то, как испытывали окна, и то, что Wilma сделала со стеклом.

Около 4 400 жителей от 5 лет говорят дома на русском, польском или другом славянском языке — примерно 20% этой возрастной группы. Строка Census смешивает эти языки, это не подсчёт только русских. Для нас это повод писать страницу ещё и для тех, кто купил квартиру из-за границы или бывает здесь часть года. К русскоязычным клиентам обращаемся на «вы» и терминами, которые стоят в американских документах.

Ваш полис начинается там, где заканчивается полис ассоциации

Статут 718.111(11) обязывает ассоциацию страховать здание и исключать то, что внутри квартиры: покрытия пола, стен и потолка, электрические приборы, технику, водонагреватели, встроенные шкафы и столешницы, шторы и личное имущество. Это и есть HO-6 — полис собственника квартиры. В нём же должны быть ваша ответственность и loss of use, оплата другого жилья. Статут о loss assessment, s. 627.714, требует минимум $2 000 покрытия на взнос, который вам выставили за убыток имущества, застрахованного ассоциацией. Две тысячи — это пол, а не доля ураганной франшизы высотки, разделённой на сто квартир. Просите лимит выше и читайте, чего покрытие не включает.

Специальный взнос на резервы или на ремонт, который потребовала milestone inspection, обычно не такой убыток. Loss assessment — про покрытый имущественный убыток и, в зависимости от формы полиса, иногда про франшизу ассоциации. Пришлите declarations page, сертификат страховки ассоциации и текст взноса. Скажем, на какой из трёх документов полис может ответить, а на какой нет. Пока форма этого не говорит, мы не говорим «вы покрыты».

Дома старше тридцати лет на берегу, где уже вылетали стёкла

Жилые кондоминиумы и кооперативы от трёх обитаемых этажей проходят milestone inspection: как правило, когда зданию исполняется 30 лет и затем каждые 10 лет, либо в 25 лет, если местный стройнадзор назначил более ранний срок. Нужен и SIRS — structural integrity reserve study, исследование резервов на несущие элементы, не реже чем раз в 10 лет. Срок считается от certificate of occupancy, а не от года вашей покупки. На этом острове большая доля квартир построена в семидесятых, так что многие здания уже внутри этого графика. Исследование может закончиться ремонтом и взносом, который полис не оплачивает.

Ураган Wilma в октябре 2005 года — тот ветер, о котором в этих башнях до сих пор говорят. Национальный центр ураганов установил: верхние этажи Южной Флориды получили ветер сильнее уличного замера, а часть севера Miami-Dade, вероятно, имела условия 2-й категории с порывами около 100 узлов на высоте 10 метров. В отчёте округа прямо сказано, что строители работали с Sunny Isles Beach по ремонту высоток, включая вопрос фанеры на разбитых проёмах. Стекло выше зоны крупного мусора вылетало в домах, построенных до испытаний на удар. Miami-Dade и Broward — это High-Velocity Hurricane Zone, зона ураганов высокой скорости. Окна, двери и ставни здесь должны быть одобренным продуктом, например с Miami-Dade Notice of Acceptance. Если ассоциация меняла проёмы после Wilma, эти бумаги — часть ветровой истории дома. Форма wind mitigation для отдельного дома — другой документ, на квартиру в башне она обычно не распространяется. Страховая обязана учесть только те особенности, которые форма реально подтверждает.

Карты 2009 года и вода с двух сторон

Ни полис дома, ни HO-6 не покрывают наводнение, включая штормовой нагон. Действующие карты Miami-Dade — от 11 сентября 2009 года. Предварительные карты 2021 года не вступили в силу, по ним страховку сегодня не считают. Зоны планирования нагона в округе показывают, где могут объявить эвакуацию. Барьерный остров может залить и со стороны океана, и со стороны Intracoastal, даже если конкретный лист карты выглядит умеренно. Полис NFIP обычно начинает действовать через 30 дней, если он не привязан к закрытию кредита. Потолки программы — $250 000 на здание и $100 000 на имущество. Эти потолки не обещают, что интерьер квартиры в башне восстановят за такую сумму. Частный flood — отдельный разговор. Мы читаем то, что у вас есть. Цену на этой странице не называем.

У имущественного клейма есть срок. О новом убытке, как правило, нужно заявить в течение года, а для урагана дата убытка — выход на сушу. Дополнительные клеймы — обычно 18 месяцев. У клейма по loss assessment свой срок, от даты, когда ассоциация выставила взнос. Для крыши редкого здесь отдельного дома страховая не может отказать в полисе, выпущенном или продлённом с 1 июля 2022 года, только потому, что крыше меньше 15 лет. Ураганную франшизу предлагают как $500 или как 2%, 5% или 10% от лимита жилья, и она срабатывает один раз за календарный год. В кондо людей чаще удивляет франшиза ассоциации, а не $500 в HO-6.

M&K Agency — семейное агентство: 12 человек в команде и больше 5 000 клиентов по Флориде. Пришлите нам свой полис — мы проверим покрытие. Сверим его с документами ассоциации, назовём пробелы и останемся с вами на клейме.

Ещё по этому району

• Автостраховка в Санни Айлс Бич
• Страховка дома и кондо в Miami-Dade
• Гид: если кто-то пострадал у вас дома (ответственность и umbrella)
• Ураганная франшиза во Флориде: как она работает

Нужен второй взгляд на ваше покрытие?

Оставьте номер — лицензированный агент перезвонит, в рабочее время в течение часа.