Seguro de condominio en Sunny Isles Beach, FL, para torres, no para una casa en un lote.

Una ciudad en isla barrera que es casi toda torres

Sunny Isles Beach se incorporó el 16 de junio de 1997 en una isla barrera entre el Atlántico y el Intracoastal. Las estimaciones del Censo 2020–2024 cuentan unas 19,700 viviendas. Cerca del 89% está en edificios de 50 unidades o más. Las casas separadas son alrededor del 2%. De las viviendas ocupadas, cerca del 54% tiene dueño ocupante. La otra mitad de la historia es el vacío: unas 7,200 unidades, cerca del 37% de todo el parque, estaban vacías por uso de temporada u ocasional. Una póliza escrita como si alguien viviera ahí todo el año puede ser el formulario equivocado.

Las torres no son todas nuevas. El año mediano de construcción es 1983. Cerca del 31% de las unidades es de los años setenta, y cerca del 58% se construyó antes de 1990. El auge de 2000 a 2009 sumó cerca del 21% de las unidades de hoy, la línea de vidrio sobre Collins que reemplazó la antigua fila de moteles. En la misma calle hay condominios de los setenta, ya muy por encima de los 30 años, y torres de los 2000 que ahora tienen veinticinco años o se acercan. Esas edades importan para la inspección de hito, para cómo se probaron las ventanas y para lo que Wilma le hizo al vidrio.

Unos 4,400 residentes de 5 años o más hablan ruso, polaco u otra lengua eslava en casa, cerca del 20% de ese grupo de edad. La línea del Censo mezcla esos idiomas, así que no es un conteo solo de ruso. Es una razón para escribir esta página también para quien compró la unidad desde el extranjero o está aquí solo parte del año.

Su póliza empieza donde termina la de la asociación

El estatuto 718.111(11) obliga a la asociación a asegurar el edificio y a excluir lo que está dentro de la unidad: revestimientos de piso, pared y techo, instalaciones eléctricas, electrodomésticos, calentadores, gabinetes y encimeras empotrados, tratamientos de ventana y bienes personales. Ese interior es un HO-6, la póliza del dueño. También debe incluir su responsabilidad civil y la pérdida de uso. El estatuto de evaluación por pérdida, s. 627.714, exige al menos $2,000 de cobertura cuando al dueño le cobran una evaluación por un daño a bienes que asegura la asociación. Dos mil dólares es un piso, no el equivalente al deducible de huracán de una torre repartido entre cien unidades. Pida un límite más alto y lea lo que no cubre.

Una evaluación especial para fondear reservas, o para pagar reparaciones que exigió una inspección de hito, en general no es ese tipo de pérdida. La cobertura de evaluación por pérdida es para un daño cubierto a la propiedad y, según el formulario, a veces el deducible de la asociación. Envíenos la página de declaraciones, el certificado de seguro de la asociación y cualquier aviso de evaluación. Le diremos a cuál de los tres podría responder la póliza y a cuál no. No le diremos que está cubierto hasta que el formulario lo diga.

Edificios de treinta años en una costa que ya perdió vidrio

Los condominios y cooperativas residenciales de tres pisos habitables o más necesitan una inspección de hito, en general al cumplir 30 años y cada 10 después, o a los 25 si el funcionario local de construcción exige la fecha más temprana. También necesitan un estudio de reservas de integridad estructural, un SIRS, al menos cada 10 años. El reloj es el certificado de ocupación, no el año en que usted compró. En esta isla una gran parte de las unidades se construyó en los setenta, así que muchos edificios ya están dentro de ese calendario. El estudio puede terminar en reparaciones y en evaluaciones que la póliza no paga.

El huracán Wilma, en octubre de 2005, es el viento que la gente de estas torres todavía describe. El Centro Nacional de Huracanes encontró que los pisos altos del sur de Florida vieron un viento más fuerte que la medición a nivel de la calle, y que partes del norte de Miami-Dade probablemente tuvieron condiciones de categoría 2, con ráfagas cercanas a 100 nudos a 10 metros. La evaluación del propio condado dice que trabajó directamente con Sunny Isles Beach en reparaciones de torres, incluida la pregunta de la madera sobre las aberturas rotas. El vidrio por encima del alcance de los escombros grandes falló en edificios anteriores a las pruebas de impacto. Miami-Dade y Broward son la High-Velocity Hurricane Zone del estado. Ventanas, puertas y contraventanas usadas aquí necesitan un producto aprobado, como un Notice of Acceptance de Miami-Dade. Si la asociación cambió las aberturas después de Wilma, ese papeleo es parte de la historia de viento del edificio. El formulario de mitigación de viento de una casa unifamiliar es otro documento y normalmente no aplica a una unidad en una torre. Las aseguradoras tienen que reconocer las características que el formulario realmente documenta.

Mapas de 2009 y marejada por los dos lados

Ninguna póliza de casa y ningún HO-6 cubre inundación, incluida la marejada. Los mapas de inundación vigentes de Miami-Dade son del 11 de septiembre de 2009. Los mapas preliminares publicados en 2021 no están en vigor, así que no son los que usa hoy una aseguradora. Las zonas de planificación de marejada del condado indican dónde se puede ordenar una evacuación. Una isla barrera puede inundarse por el lado del océano y por el Intracoastal aunque un panel del mapa se vea moderado. Una póliza del NFIP normalmente tarda 30 días en empezar, salvo que esté atada al cierre de un préstamo, y los topes del programa son $250,000 para el edificio y $100,000 para el contenido. Esos topes no prometen que el interior de una unidad en una torre se reconstruya por esa suma. El seguro privado de inundación es otra conversación. Leemos lo que usted tiene. En esta página no damos un precio.

Los reclamos de propiedad tienen reloj. El aviso de un reclamo nuevo en general vence al año de la fecha del daño, y en un huracán esa fecha es el momento en que toca tierra. Los reclamos suplementarios en general tienen 18 meses. Un reclamo de evaluación por pérdida tiene su propio plazo, atado a cuándo la asociación le cobra. Para el techo de la rara casa o townhome, las aseguradoras no pueden rechazar una póliza emitida o renovada desde el 1 de julio de 2022 solo porque el techo tiene menos de 15 años. Los deducibles de huracán se ofrecen en $500 o en 2%, 5% o 10% del límite de la vivienda y se aplican una vez por año calendario. En un condominio, el deducible que sorprende suele ser el de la asociación, no los $500 del HO-6.

M&K Agency es una agencia familiar, con un equipo de 12 personas y más de 5,000 clientes en toda Florida. Envíenos su póliza y la revisamos. La comparamos con los documentos de la asociación, nombramos lo que falta y lo acompañamos en un reclamo.

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