Seguro de casa y condominio en Hollywood, una ciudad de casas de los sesenta en un mapa de inundación de 2024.

Hollywood es una ciudad de casas que también tiene playa

Las estimaciones del Censo 2020–2024 cuentan unas 72,800 viviendas en Hollywood. Cerca del 43% son casas separadas. Los edificios de 50 unidades o más son alrededor del 19%, y los de 10 o más, cerca del 38%. Es lo contrario de la costa de condominios justo al sur. En Hallandale Beach la mayoría de las unidades está en edificios grandes y las casas separadas son una porción chica. En Hollywood la póliza principal es la de la casa, y la torre es la excepción que igual necesita su propio formulario.

El año mediano de construcción es 1969. Los años sesenta son la década más grande, cerca de un cuarto del parque, seguidos por los cincuenta y los setenta. Más de la mitad de las unidades se construyó antes de 1970, y cerca de tres de cada cuatro antes de 1980. Solo alrededor del 10% es del 2000 en adelante. De las viviendas ocupadas, cerca del 59% tiene dueño ocupante. Unas 6,900 unidades, cerca del 10% del parque, estaban vacías por uso de temporada u ocasional. Una casa de los sesenta junto a un canal y un condominio de invierno en la isla barrera son los dos Hollywood, y no son el mismo formulario de seguro.

El plan de Joseph Young, en los años veinte, puso lagos artificiales a los dos lados de Hollywood Boulevard, con un extremo de cada lago abierto hacia el Intracoastal. La ciudad sigue entre el Atlántico, esos lagos, una red de canales y la orilla de manglar en West Lake. La playa es la foto. El problema de inundación es más viejo y más ancho que la foto.

Más de 11,000 propiedades cambiaron de zona de inundación en 2024

Los mapas revisados de FEMA para el condado de Broward entraron en vigor el 31 de julio de 2024. Reemplazaron los mapas del 18 de agosto de 2014. La agencia de redesarrollo de Hollywood informa dos cifras de ese cambio. Más de 11,000 propiedades de la ciudad entraron en la zona especial de riesgo de inundación. Otras 2,115 salieron del requisito obligatorio de comprar seguro de inundación. Un prestamista usa el mapa que está vigente ahora. Una letra de zona en una declaración de 2023 puede estar describiendo un mapa que ya no es el mapa. Ser una de las 2,115 no significa que el lote no pueda inundarse. La ciudad sigue recomendando cobertura de inundación para las propiedades que salieron del mandato.

Nada de ese trabajo de mapas mete la inundación en una póliza de casa o de condominio. La inundación, incluida la marejada desde la playa y el agua que sube desde los lagos y los canales, está excluida. Una póliza del NFIP en general espera 30 días y tiene topes de $250,000 para el edificio y $100,000 para el contenido. Para obra nueva y para una mejora sustancial, que la ciudad describe como un trabajo por encima del 50% del valor del edificio, el código de construcción de Florida exige que el piso terminado quede en la elevación base de inundación más un pie dentro de la zona especial. Eso es una regla de construcción. No es una concesión de cobertura. La historia de la ciudad ya tiene una fecha de marejada: el 18 de septiembre de 1926 un huracán golpeó Hollywood con viento y agua de inundación y mató a 37 personas. Wilma, en 2005, es la referencia de viento de esta costa, no un sustituto de una póliza de inundación.

Un techo de 1969, y las torres que no son toda la ciudad

Para las casas, las pólizas emitidas o renovadas desde el 1 de julio de 2022 no se pueden rechazar solo porque el techo tenga menos de 15 años. Un techo más viejo con una inspección que muestre al menos cinco años de vida restante no se puede rechazar solo por edad. Con un año mediano de 1969, muchos techos de Hollywood ya pasaron esas dos conversaciones y necesitan la inspección, no una suposición. Los deducibles de huracán son $500 o 2%, 5% o 10% del límite de la vivienda, una vez por año calendario. El aviso de un reclamo nuevo en general es de un año desde la fecha del daño, el momento de tocar tierra si es huracán, y 18 meses para un reclamo suplementario. Broward está en la High-Velocity Hurricane Zone, y la Broward County Board of Rules and Appeals administra ese código en el lugar. Una inspección de mitigación de viento en el formulario OIR-B1-1802 es lo que usan las aseguradoras para la protección de aberturas, la forma del techo y los anclajes del techo a las paredes en una casa o un townhome. Las aseguradoras tienen que dar los créditos que exige el estatuto cuando la inspección los respalda. Las casas que califiquen pueden usar My Safe Florida Home para una inspección y, si caben en las reglas del programa, un subsidio.

El otro quinto del parque, las unidades en edificios de 50 o más, es una conversación de condominio. Un condominio o cooperativa residencial de tres pisos habitables o más necesita una inspección de hito a los 30 años, o a los 25 si el funcionario local fijó la edad más temprana, y cada 10 años después, más un estudio de reservas de integridad estructural al menos cada 10 años. Los edificios de los sesenta y los setenta ya están dentro de ese calendario. El certificado de ocupación enciende el reloj. El resultado puede ser una evaluación especial. La cobertura de evaluación por pérdida de la s. 627.714, de al menos $2,000, es para evaluaciones atadas a un daño cubierto y, según el formulario, a veces el deducible de la asociación. No es un fondo para ponerse al día con las reservas. La sección 718.111(11) sigue dejando el interior al dueño de la unidad: acabados, instalaciones, electrodomésticos, calentadores, gabinetes y bienes personales. Eso es el HO-6. Un formulario de mitigación de viento normalmente no es como se tarifa una unidad en una torre, y una unidad en una torre queda fuera de My Safe Florida Home. Envíe el aviso de la evaluación con la póliza antes de tratar una cuenta de reservas como una pérdida cubierta.

M&K Agency es una agencia familiar, con un equipo de 12 personas y más de 5,000 clientes en toda Florida. Envíenos su póliza y la revisamos. Le diremos si el hueco es el techo, el mapa de inundación o el formulario del condominio, y no llamaremos cubierta una evaluación hasta que el formulario lo diga.

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