Владельцам кондо во Флориде: что покрывает ассоциация, а что HO-6

Ассоциация оплачивает мастер-полис из взносов всех владельцев. Зачем же вам ещё и свой? Потому что закон Флориды проводит границу прямо через вашу квартиру: одну сторону страхует ассоциация, другую — вы. Разбираем, где эту границу проводит ст. 718.111(11), кто платит, если что-то случилось, и что спросить до следующего урагана. (Про milestone-инспекции и резервы — отдельный материал о SIRS.)

Зона ассоциации: здание в изначальном виде

Эти правила действуют для любого жилого кондоминиума во Флориде, независимо от даты его декларации. Ассоциация обязана иметь достаточную страховку имущества, а восстановительную стоимость нужно определять независимой оценкой (или её обновлением) не реже раза в 3 года. Мастер-полис должен давать основное покрытие:

• всему имуществу кондоминиума в том виде, в каком оно было изначально установлено, или замене такого же типа и качества по исходным чертежам и спецификациям;
• переделкам и пристройкам, которые сама ассоциация утверждает для общих элементов или своего имущества по ст. 718.113(2).

Франшизы мастер-полиса правление утверждает на своём заседании, исходя из доступных средств, включая резервы, или права собирать с владельцев спецвзносы. Иначе говоря, франшиза по зданию может оказаться в вашем счёте.

Ваша зона: что мастер-полис обязан исключить

Та же статья требует, чтобы полис ассоциации исключал следующее (и всё, чем это заменили), если оно находится внутри вашей квартиры и обслуживает только её:

• всё личное имущество в квартире и в общих элементах ограниченного пользования;
• покрытия полов, стен и потолков: плитку, паркет, ковролин, обои;
• электрические светильники и арматуру;
• бытовую технику, водонагреватели и фильтры для воды;
• встроенные шкафы и столешницы;
• шторы, жалюзи и крепления к ним.

Всё это, как и его страхование, — ответственность владельца квартиры. Департамент финансовых услуг Флориды (DFS) описывает HO-6 так же: полис покрывает ваше имущество и те части здания, которые не страхует ассоциация, плюс вашу гражданскую ответственность (руководство DFS).

Ремонт и улучшения: то, что упускают покупатели

Ассоциация не обязана оплачивать восстановление улучшений, которые служат только вашей квартире и не входили в стандартную отделку застройщика для всех квартир, — кто бы их ни установил (ст. 718.111(11)(n)). Купили квартиру с ремонтом? Каменные столешницы прежнего хозяина теперь ваш риск, а не здания.

DFS советует увеличивать лимиты полиса после ремонта. Если вещь покрыта обоими полисами, первым должен платить полис ассоциации, а по закону любой полис владельца квартиры работает как excess, то есть платит сверх другой страховки того же имущества (ст. 627.714(4)).

После протечки или урагана: кто за что платит

Если страхуемое событие повредило то, что обязана страховать ассоциация, она ремонтирует это как общий расход. Франшиза мастер-полиса и ущерб сверх его лимитов — тоже общий расход всех владельцев. Сюрпризы кроются в исключениях:

• Небрежность или нарушение правил. Если ущерб причинили вы, ваша семья, арендаторы или гости — умышленно, по небрежности или нарушив декларацию либо правила, — то, что не оплатила страховка, платите вы, включая ущерб имуществу других владельцев.
• Позднее сообщение. Ассоциация не обязана платить за ущерб, о котором вы знали или должны были знать, но сообщили только после того, как её страховой случай урегулировали или отклонили из-за пропуска срока.
• Отказ голосованием. Большинством всех голосов ассоциация может отказаться от этих правил и делить расходы по своей декларации, зарегистрировав уведомление о голосовании.
• Восстановление. Им занимается ассоциация; чтобы делать работы самому, нужно предварительное письменное согласие правления и разрешения, а восстановление того, что обязаны страховать вы, ассоциация может взыскать с вас как взнос.

Допустим, под раковиной лопнул шланг и вода ушла к соседям снизу. Сработает ли страхование ответственности по HO-6, зависит от того, несёте ли вы юридическую ответственность, и от условий полиса. Поэтому лимиты ответственности важны, а тем, кому есть что защищать, стоит посмотреть и на umbrella-полис.

Loss assessment: минимум $2,000

Если мастер-полис оплатил ущерб не полностью — например, из-за большой ураганной франшизы, — правление может выставить спецвзнос каждому владельцу. Флорида требует, чтобы любой полис владельца квартиры включал не менее $2,000 покрытия loss assessment на один прямой ущерб с франшизой не больше $250 (ст. 627.714). Три важные детали:

• Ущерб должен быть того вида, который покрывает ваш собственный полис. Пример DFS: если ваш HO-6 исключает наводнение, а поднявшаяся вода повредила волнорез (seawall), этот взнос полис не оплатит.
• Считается лимит, действовавший за день до события. Изменения, сделанные в этот день или позже, к этому ущербу не применяются.
• Если к вашему собственному ущербу от того же события уже применили франшизу, второй франшизы на взнос не будет.

Взнос на пополнение резервов или ремонт стареющего бетона — другая ситуация, почему — в нашем материале о SIRS. Про сроки после урагана — в статье о сроках клейма.

Наводнение — отдельный разговор

Закон разрешает ассоциации страховать от наводнения, но не обязывает. В программе NFIP полис здания ассоциации (RCBAP) покрывает имущество, только если оно общее или принадлежит ассоциации (44 CFR, ч. 61, прил. A(3)%20to%20Part%2061)), так что вашей мебели нужна своя страховка. Владелец может купить и полис NFIP Dwelling Form с покрытием конструкций квартиры, даже если у здания есть RCBAP: вместе на одну квартиру выплачивается не больше $250,000, и один и тот же ущерб оплачивается один раз. Такой полис может покрыть вашу долю взноса после наводнения, но не взнос на франшизу ассоциации (прил. A(1)%20to%20Part%2061)). Подробнее — на нашей странице о страховании от наводнения и в статье о королевских приливах.

Что спросить у правления — и у себя

Действующие полисы ассоциации — это официальные документы, и по письменному запросу она обязана предоставить их в течение 10 рабочих дней (ст. 718.111(12)). Citizens тоже напоминает, что копию полиса ассоциации можно запросить у правления (Citizens). С мастер-полисом и декларацией на руках спросите:

1. Какие у мастер-полиса франшизы на ураган и на прочие риски и как правление будет их оплачивать?
2. Есть ли у ассоциации страховка от наводнения и что она покрывает?
3. Отказалась ли ассоциация от правил закона о распределении расходов на ремонт? Если да, что говорит декларация?
4. Какая отделка в моей квартире — не стандартная от застройщика?
5. Хватит ли лимита HO-6 на внутреннюю отделку, чтобы сегодня заменить полы, шкафы и светильники?
6. Выше ли мой лимит loss assessment минимальных $2,000 и соразмерен ли он франшизе мастер-полиса?

Если документы не дают, Отдел кондоминиумов, таймшеров и мобильных домов DBPR отвечает на вопросы владельцев по телефону (850) 488-1122 (DBPR).