Milestone-инспекция и SIRS в кондо Флориды: что важно знать владельцу

С 2022 года закон Флориды требует от многих ассоциаций кондо двух вещей: milestone-инспекции конструкций здания (ст. 553.899) и исследования резервов на структурную целостность — SIRS (ст. 718.112(2)(g)). И то и другое может обернуться ремонтом и ростом взносов в резервный фонд. Разбираем, что это такое, что вы как владелец должны получить и где здесь ваш собственный полис.

Каких зданий это касается

• Оба правила касаются жилых кондо-зданий высотой от трёх жилых этажей. Они не применяются к домам на одну–четыре семьи с тремя жилыми этажами или меньше.
• Milestone-инспекция: до 31 декабря того года, когда зданию исполняется 30 лет с даты certificate of occupancy, и затем каждые 10 лет. Местный строительный департамент может сдвинуть первую инспекцию на 25 лет из-за местных условий, например близости солёной воды.
• SIRS: не реже одного раза в 10 лет для каждого подходящего здания.

Milestone-инспекция: два этапа

На первом этапе архитектор или инженер с лицензией Флориды осматривает здание визуально. Если признаков серьёзного разрушения конструкций нет, на этом всё. Если есть — проводится второй этап, возможно, с испытаниями. Округ или город обязан требовать, чтобы ремонт по итогам второго этапа начался не позже чем через 365 дней после получения отчёта.

Что получаете вы: ассоциация должна уведомить владельцев в течение 14 дней после того, как местные власти сообщат ей об обязательной инспекции. В течение 45 дней после получения отчёта она обязана разослать каждому владельцу краткое заключение инспектора, вывесить его на видном месте и опубликовать полный отчёт на своём сайте, если сайт ей положен по закону.

SIRS — это инструмент бюджета

SIRS — визуальная проверка крыши, несущих конструкций и стен, противопожарной защиты, сантехники, электрики, гидроизоляции и наружной покраски, окон и наружных дверей, а также других дорогих элементов, от которых они зависят. В исследовании оценивают оставшийся срок службы и стоимость замены каждого элемента и предлагают план пополнения резервов. Делать или проверять SIRS должен инженер, архитектор или сертифицированный специалист по резервам.

Именно это отражается в вашем ежемесячном счёте. В бюджетах, принятых 31 декабря 2024 года и позже, владельцы в ассоциации, обязанной иметь SIRS, как правило, больше не могут голосовать за отказ от резервов или их сокращение по этим элементам. Резервы можно пополнять обычными взносами, спецсборами (special assessment), кредитной линией или займом.

• Ассоциации, существовавшие на 1 июля 2022 года, должны были сделать первый SIRS до 31 декабря 2025 года. Если у них ещё и milestone-инспекция до конца 2026 года, можно провести их вместе, но завершить SIRS позже 31 декабря 2026 года нельзя ни в каком случае (FAQ DBPR).
• После milestone-инспекции ассоциация может отложить SIRS максимум на два бюджетных года, а в бюджетах, принятых до конца 2028 года, владельцы могут проголосовать за паузу или сокращение взносов в резервы максимум на два бюджета, чтобы оплатить ремонт.
• В течение 45 дней после получения SIRS ассоциация должна выдать каждому владельцу копию или уведомление, что исследование доступно, и отчитаться о нём перед штатом (DBPR).

Если вы покупаете или продаёте квартиру

Когда продаёт владелец, а не застройщик, покупатель имеет право за счёт продавца получить краткое заключение milestone-инспекции (если она положена) и последний SIRS или заявление, что его ещё не делали (ст. 718.503(2)). Прочитайте оба документа до подписания контракта.

При чём тут ваш HO-6

Закон Флориды требует, чтобы в полис владельца квартиры входило не меньше $2,000 покрытия на спецсборы после ущерба (loss assessment) с франшизой не больше $250 (ст. 627.714). Департамент финансовых услуг уточняет главное условие: причина ущерба, из-за которой ассоциация ввела сбор, должна быть риском, который покрывает ваш HO-6 (гид DFS). Сбор на пополнение резервов или ремонт старого бетона — это не то же самое, что сбор после покрываемого урагана, поэтому не рассчитывайте, что полис его оплатит. Покрытие всегда зависит от текста полиса.

Если совет ассоциации вводит сбор после покрываемого ущерба, заявить его страховой нужно в более поздний из двух сроков: в течение года после ущерба или 90 дней после голосования, но не позже трёх лет после ущерба (ст. 627.70132(4)). Об остальных сроках читайте в статье о сроках по клейму после урагана.