Inspecciones de hito y SIRS en los condominios de Florida: lo que debe saber el dueño

Desde 2022, la ley de Florida exige a muchas asociaciones de condominio dos cosas: una inspección de hito (milestone inspection) de la estructura del edificio (s. 553.899) y un estudio de reservas para la integridad estructural, conocido como SIRS (s. 718.112(2)(g)). Cualquiera de los dos puede traer obras y cuotas de reserva más altas. Le explicamos qué es cada uno, qué debe recibir como dueño y dónde entra su propia póliza.

Qué edificios están incluidos

• Las dos reglas aplican a edificios residenciales en condominio de tres pisos habitables o más. No aplican a viviendas de una a cuatro familias con tres pisos habitables o menos.
• Inspección de hito: vence el 31 de diciembre del año en que el edificio cumple 30 años, contados desde su certificado de ocupación, y luego cada 10 años. El departamento de construcción local puede adelantarla a los 25 años por condiciones locales, como la cercanía al agua salada.
• SIRS: se exige por lo menos cada 10 años para cada edificio que califique.

La inspección de hito, en dos fases

En la fase uno, un arquitecto o ingeniero con licencia en Florida examina el edificio a simple vista. Si no hay señales de deterioro estructural importante, la inspección termina ahí. Si las hay, sigue una fase dos, que puede incluir pruebas. El condado o la ciudad debe exigir que las reparaciones detectadas en la fase dos comiencen dentro de 365 días después de recibir el informe.

Lo que usted recibe: la asociación debe avisar a los dueños dentro de 14 días después de que la autoridad local le notifique que la inspección es obligatoria. Dentro de 45 días después de recibir un informe, debe enviar a cada dueño el resumen del inspector, colocarlo en un lugar visible del edificio y publicar el informe completo en su sitio web si está obligada a tener uno.

El SIRS es una herramienta de presupuesto

El SIRS es una inspección visual del techo, la estructura y las paredes de carga, la protección contra incendios, la plomería, el sistema eléctrico, la impermeabilización y la pintura exterior, y las ventanas y puertas exteriores, además de otros elementos costosos que los afecten. Calcula la vida útil restante y el costo de reemplazo de cada uno y recomienda un plan para financiar las reservas. Debe hacerlo o verificarlo un ingeniero, un arquitecto o un especialista en reservas certificado.

Esta es la parte que llega a su estado de cuenta. En los presupuestos aprobados a partir del 31 de diciembre de 2024, los dueños de una asociación que debe tener SIRS, por lo general, ya no pueden votar para eliminar o reducir las reservas de esos elementos. Las reservas se pueden financiar con cuotas regulares, cuotas especiales (special assessments), líneas de crédito o préstamos.

• Las asociaciones que existían el 1 de julio de 2022 o antes debían completar su primer SIRS a más tardar el 31 de diciembre de 2025. Si además tenían una inspección de hito para fines de 2026, pueden hacer las dos a la vez, pero ningún SIRS puede completarse después del 31 de diciembre de 2026 (preguntas frecuentes del DBPR).
• Después de una inspección de hito, la asociación puede aplazar el SIRS hasta dos años de presupuesto y, en los presupuestos aprobados hasta 2028, los dueños pueden votar para pausar o reducir los aportes a reservas hasta por dos presupuestos y así pagar las reparaciones.
• Dentro de 45 días después de recibir el SIRS, la asociación debe entregar a cada dueño una copia o un aviso de que está disponible, e informar al estado que lo completó (DBPR).

Si va a comprar o vender

Cuando vende un dueño que no es el desarrollador, el comprador tiene derecho, a costa del vendedor, al resumen de la inspección de hito (si aplica) y al SIRS más reciente o a una declaración de que no se ha hecho (s. 718.503(2)). Léalos antes de firmar.

Dónde entra su HO-6

Florida exige que la póliza del dueño de la unidad incluya por lo menos $2,000 de cobertura de cuotas por pérdidas (loss assessment), con un deducible de no más de $250 (s. 627.714). El Departamento de Servicios Financieros aclara una condición clave: la causa de la pérdida que originó la cuota debe ser una que su HO-6 cubra (guía del DFS). Una cuota para llenar las reservas o arreglar concreto envejecido no es lo mismo que una cuota después de un vendaval cubierto, así que no dé por hecho que su póliza la pagará. La cobertura siempre depende de lo que diga la póliza.

Si la junta impone una cuota después de una pérdida cubierta, el plazo para avisar es lo que ocurra más tarde: un año después de la pérdida o 90 días después de la votación, y nunca más de tres años después de la pérdida (s. 627.70132(4)). Para el resto del proceso, vea nuestros plazos de un reclamo por huracán.