Seguro de condominio en Miami Beach, FL, para una isla de edificios viejos y torres nuevas.

Una isla donde la mayoría de las viviendas está en edificios grandes

Miami Beach está entre el Atlántico y la bahía de Biscayne. Las estimaciones del Censo de 2020–2024 cuentan unas 63,200 viviendas. Cerca del 49% está en edificios de 50 unidades o más. Cerca del 79% está en edificios de 10 o más. Las casas separadas son cerca del 9%. De las viviendas ocupadas, solo cerca del 41% tiene dueño ocupante. Unas 13,400 unidades, más o menos el 21% del parque, estaban vacías por uso de temporada u ocasional. Cerca del 53% de los residentes nació fuera de Estados Unidos. La tabla C16001 cuenta unas 1,300 personas de 5 años o más que hablan ruso, polaco u otra lengua eslava en casa, cerca del 1.7% de ese grupo. No es un conteo solo de ruso. Cerca del 52% de ese grupo de edad habla español en casa.

El año mediano de construcción es 1969, y ese promedio esconde dos ciudades. Cerca del 9% de las unidades se construyó en 1939 o antes, y cerca del 8% en los años cuarenta: las calles de antes de la guerra y del art déco en South Beach, más cuadras viejas más al norte. Cerca del 23% se construyó en los años sesenta. Cerca del 52% de todas las unidades es de antes de 1970. Los años 2000 añadieron cerca del 11%. Una póliza para un walk-up de los años treinta, un condominio de los sesenta y una torre de los 2000 en la misma isla no es el mismo formulario, aunque en la conversación a los tres se les diga condominio.

Miami-Dade está en la High-Velocity Hurricane Zone. La sección 1620 del Código de Construcción de Florida fija velocidades de viento de diseño por categoría de riesgo: 165 mph para la I, 175 mph para la II, 186 mph para la III y 195 mph para la IV. Ventanas, puertas y contraventanas que se usan aquí necesitan un producto aprobado para la HVHZ, como un Notice of Acceptance de Miami-Dade. La mayoría de los edificios de la isla ya estaban en pie mucho antes de esa regla. Hay casas, en las Sunset Islands y en lotes sueltos, pero la página que necesita la mayoría de los dueños es la póliza de la unidad, no un HO-3 de casa unifamiliar.

Su póliza empieza donde termina la de la asociación

El estatuto 718.111(11) obliga a la asociación a asegurar el edificio y a excluir lo que está dentro de la unidad: revestimientos de piso, pared y techo, instalaciones eléctricas, electrodomésticos, calentadores de agua, gabinetes y encimeras empotrados, cortinas y bienes personales. Ese interior es un HO-6. También debe incluir su responsabilidad civil y la pérdida de uso. El estatuto 627.714 exige al menos $2,000 de cobertura de evaluación por pérdida cuando al dueño le cobran una parte de un daño a la propiedad que asegura la asociación. Dos mil dólares es un piso. El deducible de huracán de una torre, repartido entre los dueños, a menudo es mayor. Lea el formulario. No se detenga en el mínimo legal solo porque el estatuto usa la palabra mínimo.

Una evaluación especial para fondear reservas, o para pagar reparaciones que exigió una inspección de hito, en general no es ese tipo de pérdida. La cobertura de evaluación por pérdida es para una pérdida de propiedad cubierta y, según el formulario, el deducible de la asociación. Los condominios y cooperativas residenciales de tres pisos habitables o más necesitan una inspección de hito, en general a los 30 años y después cada 10, o a los 25 si el funcionario local exige la fecha anterior, más un estudio de reservas de integridad estructural al menos cada 10 años. El reloj es el certificado de ocupación, no el año en que usted compró. En una isla donde cerca de la mitad de las unidades se construyó antes de 1970, una parte grande de los edificios supera por décadas la primera inspección. Envíe el aviso, el certificado de la asociación y su página de declaraciones. Le diremos a qué documento podría responder la póliza. No le diremos que está cubierto hasta que el formulario lo diga.

El vidrio de Wilma y el agua de Irma en la playa

El huracán Wilma, en octubre de 2005, es el viento que la gente de estas torres todavía describe. El Centro Nacional de Huracanes encontró que los pisos altos del sur de Florida vieron un viento más fuerte que la medición a nivel de la calle. El vidrio anterior a las pruebas de impacto fue un punto débil conocido. Si la asociación cambió las aberturas después de Wilma, ese papel forma parte de la historia de viento del edificio. El formulario de mitigación de viento de una casa unifamiliar normalmente no aplica a una unidad en una torre. Las aseguradoras igual deben dar crédito por las características resistentes al viento que un formulario realmente documenta, en los edificios donde ese formulario es el correcto.

El huracán Irma, en septiembre de 2017, fue otra lección en esta isla. El Servicio Meteorológico Nacional reportó que el viento sostenido en la costa de Miami-Dade desde el centro hacia el norte, incluido Miami Beach, probablemente llegó a unas 65 a 70 mph, con ráfagas de categoría 1 en casi todo el condado. En el frente atlántico, la inundación fue en general de unos 2 a 3 pies y en buena parte limitada a la orilla inmediata. Del lado de la bahía, en otros puntos del condado, el agua fue más alta. Dos o tres pies alcanzan para entrar a un vestíbulo de planta baja, a un depósito y a un garaje, y eso no lo paga un HO-6. Ninguna póliza de propietarios y ningún HO-6 cubre inundación, incluida la marejada. Los mapas de inundación vigentes de Miami-Dade son del 11 de septiembre de 2009. Los mapas preliminares publicados en 2021 no están en vigor, así que no son los que usa hoy una aseguradora. Las zonas de planificación de marejada del condado describen dónde se puede ordenar una evacuación. Una isla puede recibir agua del océano y de la bahía. Una póliza del NFIP normalmente tarda 30 días en empezar, salvo que esté atada al cierre de un préstamo. Los topes del programa son $250,000 para el edificio y $100,000 para el contenido. Esos topes no prometen que el interior de una unidad se reconstruya por esa suma.

Edificios viejos y el código con el que no se construyeron

La cobertura de ley y ordenanza es la parte de una póliza que puede pagar para que una reparación cumpla el código actual. En un edificio de South Beach de antes de la guerra, o en un condominio de los años sesenta, la diferencia entre “reponer lo que había” y “reconstruir la abertura según la norma HVHZ de hoy” puede ser la parte cara del reclamo. Revise el límite. En una póliza de casa, el deducible de huracán se ofrece en $500 o en 2%, 5% o 10% del límite de la vivienda y se aplica una vez por año calendario. En un condominio, el deducible que sorprende suele ser el de la asociación. Para el techo de la casa poco común, la aseguradora no puede rechazar una póliza emitida o renovada desde el 1 de julio de 2022 solo porque el techo tiene menos de 15 años. Los reclamos de propiedad tienen reloj: el aviso de un reclamo nuevo, en general, vence en un año, y en un huracán la fecha de la pérdida es la llegada a tierra. Los suplementarios, en general, tienen 18 meses. Un reclamo de evaluación por pérdida tiene su propio plazo, atado al momento en que la asociación le cobra. M&K Agency es una agencia familiar, con un equipo de 12 personas y más de 5,000 clientes en toda Florida. Envíenos su póliza y la revisamos.

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