Страховка кондо в Майами-Бич — для острова старых домов и новых башен.

Остров, где большинство жилья — в больших домах

Miami Beach стоит между Атлантикой и заливом Biscayne. По оценке Census за 2020–2024 годы здесь около 63 200 единиц жилья. Около 49% — в зданиях на 50 квартир и больше. Около 79% — в домах от 10 квартир. Отдельные дома — около 9%. Среди занятых жилищ только около 41% живут хозяева. Около 13 400 единиц, примерно 21% фонда, пустовали как сезонные или для редких приездов. Около 53% жителей родились за пределами США. Таблица C16001 считает около 1 300 человек от 5 лет, которые дома говорят по-русски, по-польски или на другом славянском языке, — около 1,7% этой группы. Это не число «только русских». Страницу пишем для русскоязычных клиентов. Около 52% этой возрастной группы дома говорит по-испански.

Медианный год постройки — 1969, и эта цифра прячет два города. Около 9% единиц построены в 1939 году или раньше, около 8% — в 1940-х: довоенные и ар-деко улицы South Beach и более старые кварталы севернее. Около 23% построены в 1960-х. Около 52% всех единиц — до 1970 года. 2000-е добавили около 11%. Полис на дом 1930-х, кондо 1960-х и башню 2000-х на одном острове — не одна и та же форма, даже если в разговоре всё это называют кондо.

Miami-Dade входит в High-Velocity Hurricane Zone. Раздел 1620 Florida Building Code задаёт расчётные скорости ветра по категории риска: 165 миль в час для I, 175 для II, 186 для III и 195 для IV. Окна, двери и ставни здесь требуют продукт с допуском HVHZ, например Miami-Dade Notice of Acceptance. Большая часть зданий острова стояла задолго до этого правила. Дома есть, на Sunset Islands и на отдельных участках, но большинству владельцев нужна страховка квартиры, а не HO-3 частного дома.

Ваш полис начинается там, где заканчивается полис ассоциации

Статут 718.111(11) обязывает ассоциацию страховать здание и исключать то, что внутри квартиры: покрытия пола, стен и потолка, электрику, технику, водонагреватели, встроенные шкафы и столешницы, шторы и личные вещи. Этот интерьер — HO-6. В нём же должны быть ваша ответственность и loss of use. Статут 627.714 требует не меньше $2 000 покрытия loss assessment, когда владельцу выставляют долю убытка по имуществу ассоциации. Две тысячи долларов — это пол. Ураганная франшиза башни, разделённая между владельцами, часто больше. Читайте форму. Не останавливайтесь на минимуме из статута только потому, что в законе стоит слово «минимум».

Специальный взнос в резервы или на ремонт, который потребовала milestone inspection, как правило, не является таким убытком. Loss assessment — это покрытый имущественный убыток и, в зависимости от формы, франшиза ассоциации. Жилым кондо и кооперативам от трёх жилых этажей нужна milestone inspection, как правило в 30 лет и затем каждые 10, или в 25, если местный чиновник требует раньше, плюс SIRS не реже чем раз в 10 лет. Часы идут от certificate of occupancy, а не от года покупки. На острове, где около половины единиц построены до 1970 года, большая доля зданий давно прошла первую инспекцию. Пришлите уведомление, сертификат ассоциации и declarations page. Скажем, на какой документ полис может ответить. Не скажем, что вы покрыты, пока этого нет в форме.

Стекло Wilma и вода Irma у пляжа

Ураган Wilma в октябре 2005 года — тот ветер, который жители этих башен до сих пор описывают. Национальный центр ураганов зафиксировал на верхних этажах Южной Флориды ветер сильнее, чем замер на уровне улицы. Остекление до испытаний на удар было известным слабым местом. Если ассоциация меняла проёмы после Wilma, эти бумаги — часть ветровой истории здания. Форма wind mitigation для частного дома обычно не применяется к квартире в башне. Страховая всё равно обязана дать кредит за то, что форма реально зафиксировала, там, где эта форма уместна.

Ураган Irma в сентябре 2017 года дал на этом острове другой урок. Национальная служба погоды сообщила: устойчивый ветер на побережье Miami-Dade от центра и севернее, включая Miami Beach, вероятно достигал примерно 65–70 миль в час, а порывы 1-й категории были почти по всему округу. На атлантическом берегу затопление в целом было около 2–3 футов и в основном у самой кромки. Со стороны залива в других местах округа вода была выше. Двух-трёх футов хватает, чтобы зайти в вестибюль первого этажа, кладовую и гараж, и это не то, что платит HO-6. Ни полис домовладельца, ни HO-6 не покрывают наводнение, включая штормовой нагон. Действующие карты затопления Miami-Dade — от 11 сентября 2009 года. Предварительные карты 2021 года не вступили в силу, поэтому страховая сегодня смотрит не на них. Зоны планирования нагона у округа описывают, где могут объявить эвакуацию. Остров может принять воду и с океана, и с залива. Полис NFIP обычно начинает действовать через 30 дней, если он не привязан к закрытию кредита. Потолки программы — $250 000 на здание и $100 000 на имущество. Они не обещают, что интерьер квартиры восстановят на эту сумму.

Старые здания и код, по которому их не строили

Law and ordinance — часть полиса, которая может оплатить ремонт по нынешнему коду. В довоенном доме South Beach или в кондо 1960-х разница между «вернуть как было» и «переделать проём по сегодняшнему стандарту HVHZ» бывает самой дорогой частью клейма. Проверьте лимит. На полисе дома ураганную франшизу предлагают как $500 или как 2%, 5% либо 10% от лимита строения, один раз за календарный год. В кондо сюрпризом часто оказывается франшиза ассоциации. Для крыши редкого отдельного дома отказ в полисе, выпущенном или продлённом с 1 июля 2022 года, только потому, что крыше меньше 15 лет, не допускается. У имущественного клейма есть срок: уведомление о новом убытке, как правило, в течение года, а у урагана дата убытка — выход на сушу. Дополнительные клеймы, как правило, имеют 18 месяцев. У loss assessment свой срок, привязанный к моменту взноса ассоциации. M&K Agency — семейное агентство: в команде 12 человек и больше 5 000 клиентов по всей Флориде. Пришлите нам свой полис — мы проверим покрытие.

Ещё по этому району

• Автостраховка в Майами-Бич
• Страховка дома и кондо в Miami-Dade
• Гид: если кто-то пострадал у вас дома (ответственность и umbrella)
• Ураганная франшиза во Флориде: как она работает

Нужен второй взгляд на ваше покрытие?

Оставьте номер — лицензированный агент перезвонит, в рабочее время в течение часа.