Condominios en Florida: qué cubre la asociación y qué cubre su HO-6

La asociación paga una póliza maestra con las cuotas de todos. ¿Para qué la suya? Porque la ley de Florida traza una línea dentro de su unidad: de un lado asegura la asociación y del otro, usted. Veamos dónde la pone la sección 718.111(11) y quién paga cuando algo se daña. (Las inspecciones de hito y el estudio de reservas tienen su propia guía sobre SIRS.)

Lo que asegura la asociación: el edificio tal como se construyó

Esto aplica a todo condominio residencial de Florida: la asociación debe tener un seguro de propiedad adecuado, y el costo de reemplazo debe fijarse con una tasación independiente, o su actualización, al menos cada 3 años. La póliza maestra debe dar cobertura primaria a:

• Todas las partes del condominio tal como se instalaron originalmente, o sus reemplazos de igual tipo y calidad, según los planos y especificaciones originales.
• Las modificaciones o ampliaciones que la propia asociación aprueba en las áreas comunes o en su propiedad, conforme a la sección 718.113(2).

La junta fija los deducibles de la póliza maestra según los fondos disponibles, incluidas las reservas, o su facultad de cobrar cuotas. Un deducible del edificio puede terminar en su estado de cuenta.

Lo que le toca a usted: lo que la póliza maestra debe excluir

La misma ley obliga a que la póliza de la asociación excluya lo siguiente, y sus reemplazos, cuando está dentro de su unidad y da servicio solo a ella:

• Los bienes personales dentro de la unidad o en áreas comunes de uso exclusivo.
• Revestimientos de pisos, paredes y techos: losas, madera, alfombra, papel tapiz.
• Lámparas e instalaciones eléctricas fijas.
• Electrodomésticos, calentadores de agua y filtros de agua.
• Gabinetes empotrados y encimeras.
• Cortinas, persianas y sus herrajes.

Esos bienes, y su seguro, son responsabilidad del dueño de la unidad. El Departamento de Servicios Financieros (DFS) lo resume igual: el HO-6 cubre sus pertenencias, lo que la asociación no asegura y su responsabilidad civil (guía del DFS).

Remodelaciones: el detalle que muchos compradores pasan por alto

La asociación no tiene que pagar la reparación de mejoras que benefician solo a su unidad y que no formaban parte de los acabados estándar que el desarrollador puso en todas, sin importar quién las instaló (s. 718.111(11)(n)). ¿Compró una unidad remodelada? El granito del dueño anterior es asunto suyo.

El DFS recomienda subir sus límites tras mejoras interiores. Si ambas pólizas cubren un bien, debería pagar primero la de la asociación, y la ley convierte toda póliza de dueño de unidad en cobertura en exceso sobre otro seguro del mismo bien (s. 627.714(4)).

Después de una filtración o un huracán: quién paga qué

Si un evento asegurable daña lo que la asociación debe asegurar, ella repara como gasto común. El deducible de la póliza maestra y los daños que superen sus límites también son gasto común, repartido entre todos. Las sorpresas vienen de las excepciones:

• Negligencia o reglas incumplidas. Si usted, su familia, inquilinos o invitados causan el daño por un acto intencional, negligencia o por incumplir la declaración o las reglas, usted paga lo que el seguro no cubra, incluso daños a bienes de otros dueños.
• Aviso tardío. La asociación no paga una pérdida que usted conocía, o debió conocer, si la reportó después de que su reclamo se resolvió o se negó por tardío.
• Exclusión por voto. Con la mayoría de todos los votos, la asociación puede apartarse de estas reglas y repartir los costos según su declaración, registrando un aviso del voto.
• Reconstrucción. La hace la asociación (usted necesita consentimiento escrito previo de la junta y permisos), y puede cobrarle como cuota la reconstrucción de lo que usted debe asegurar.

Imagine que se rompe la manguera del fregadero y el agua baja al vecino. Que responda su responsabilidad civil del HO-6 depende de si usted es legalmente responsable y de su póliza. Por eso importan los límites; quien tiene más que proteger puede considerar una póliza paraguas.

Cuotas por pérdida (loss assessment): el mínimo de $2,000

Si la póliza maestra deja parte de una pérdida sin pagar, como un deducible de huracán alto, la junta puede cobrar una cuota a cada dueño. Florida exige que toda póliza de dueño de unidad incluya al menos $2,000 de cobertura de loss assessment por pérdida directa, con un deducible de no más de $250 (s. 627.714). Tres detalles:

• La pérdida debe ser de un tipo que su propia póliza cubra. El ejemplo del DFS: si su HO-6 excluye inundación y el agua daña el malecón (seawall), su póliza no paga esa cuota.
• Cuenta el límite vigente un día antes de la pérdida. Los cambios hechos ese día o después no aplican a esa pérdida.
• Si ya se aplicó un deducible a sus propios daños por el mismo evento, no se aplica otro a la cuota.

Una cuota para reservas o para reparar concreto envejecido es otra cosa (vea la guía sobre SIRS). Tras un huracán, revise los plazos de un reclamo por huracán.

La inundación es otro tema

La ley permite, pero no exige, que la asociación compre seguro de inundación. En el NFIP, la póliza del edificio de la asociación (RCBAP) cubre bienes personales solo si son de propiedad común o de la asociación (44 CFR parte 61, apéndice A(3)%20to%20Part%2061)), así que sus muebles necesitan su propia cobertura. El dueño también puede comprar una póliza Dwelling Form del NFIP con cobertura de edificio aunque exista un RCBAP: entre ambas pagan como máximo $250,000 por unidad, y cada daño una sola vez. Puede pagar su parte de una cuota por inundación, pero no la que viene del deducible de la asociación (apéndice A(1)%20to%20Part%2061)). Vea nuestra página de inundación y la guía de mareas reales.

Preguntas para la junta, y para usted

Las pólizas vigentes de la asociación son registros oficiales, y debe ponerlas a su disposición dentro de 10 días hábiles después de una solicitud por escrito (s. 718.111(12)). Citizens también recuerda que puede pedírsela a la junta (Citizens). Con la póliza y su declaración, pregunte:

1. ¿Qué deducibles de huracán y de otros riesgos tiene la póliza maestra, y cómo los pagaría la junta?
2. ¿Tiene la asociación seguro de inundación? ¿Sobre qué?
3. ¿Se apartó la asociación de las reglas legales sobre costos de reparación? ¿Qué dice entonces la declaración?
4. ¿Qué acabados de mi unidad no son los originales del desarrollador?
5. ¿Alcanza el límite de mi HO-6 para el interior para reponer pisos, gabinetes e instalaciones hoy?
6. ¿Mi límite de loss assessment supera los $2,000 y guarda relación con el deducible maestro?

Si no le entregan los documentos, la División de Condominios del DBPR atiende a los dueños al (850) 488-1122 (DBPR).