Garantía del constructor o seguro de casa: quién paga qué en una casa nueva en Florida

Cuando cierra la compra de una casa nueva, normalmente sale con dos documentos que suenan parecido: la garantía del constructor y su póliza de seguro de casa. Cumplen funciones distintas, y saber a cuál llamar primero le puede ahorrar semanas.

El seguro es para pérdidas repentinas

El Departamento de Servicios Financieros de Florida lo explica así: el seguro de casa protege su vivienda de pérdidas por incendio, robo y otros riesgos. La forma más común, la HO-3, cubre la casa contra toda causa de pérdida que no esté excluida expresamente, por eso la sección de exclusiones es la página más importante de leer (guía del DFS). El seguro no está hecho para pagar por corregir la forma en que se construyó la casa. Pídale a su agente que le muestre cómo trata su póliza el desgaste, la mano de obra, los defectos de construcción y los daños que resulten de ellos.

La garantía del constructor es un contrato

Una garantía escrita es una promesa del constructor sobre su trabajo. Qué cubre, por cuánto tiempo y cómo reportar un problema está en el documento, así que guarde una copia con los papeles del cierre. Fíjese si exige aviso por escrito y en qué plazos. El DFS también advierte que los planes de garantía del hogar (home warranty), que son contratos de servicio aparte para equipos y sistemas, suelen tener muchas exclusiones y límites.

¿Compra un condominio nuevo? La ley agrega garantías

En los condominios, la ley de Florida le da a cada comprador garantías implícitas del desarrollador (s. 718.203):

• La unidad: 3 años desde que se termina el edificio.
• Techo, estructura y sistemas mecánicos, eléctricos y de plomería del edificio: 3 años desde que se termina, o 1 año después de que los dueños tomen el control de la asociación, lo que ocurra más tarde, pero nunca más de 5 años.
• Otros bienes que se entregan con la unidad: 1 año desde el cierre o la entrega, lo que ocurra primero.
• Los contratistas, subcontratistas y proveedores también garantizan su trabajo, y todas estas garantías dependen de que se haga el mantenimiento de rutina.

En las casas unifamiliares, otra ley limita los reclamos por garantía implícita sobre obras fuera del lote (offsite), como calles, drenaje y servicios que no sostienen directamente la casa (s. 553.835). No afecta otros reclamos basados en el contrato o en la ley.

Reportar un defecto al constructor: Capítulo 558

Antes de demandar por un defecto de construcción, Florida exige enviar al constructor un aviso de reclamo por escrito por lo menos 60 días antes, o 120 días si es una asociación de más de 20 parcelas (s. 558.004), salvo que las dos partes hayan acordado por escrito no aplicarlo (s. 558.005). En resumen:

1. Describa cada defecto y dónde está con suficiente detalle. La ley le pide intentar enviar el aviso dentro de 15 días después de descubrirlo.
2. El constructor puede inspeccionar dentro de 30 días.
3. Dentro de 45 días, el constructor debe responder por escrito: una oferta de reparar, de pagar, las dos cosas, un rechazo o una declaración de que decidirá su aseguradora.
4. Usted tiene luego 45 días para aceptar o rechazar una oferta.

Plazos que siguen corriendo

Los reclamos por la construcción de una casa, por lo general, deben presentarse dentro de 4 años desde el certificado de ocupación, o desde que se descubrió (o se debió descubrir) un defecto oculto, y en todo caso dentro de 7 años (s. 95.11(3)(b)). Las reparaciones bajo garantía no alargan ese límite, y el aviso del Capítulo 558 no lo pausa. Para los plazos legales de su caso, consulte con un abogado en Florida.

Cuando pueden aplicar los dos

Imagine una filtración en el techo después de una tormenta en su segundo año. Puede tener una pérdida repentina para su aseguradora y un posible defecto para su constructor. Reporte el daño a su aseguradora cuanto antes (el límite máximo en Florida es 1 año desde la fecha de la pérdida, s. 627.70132), avise al constructor por escrito como pida su garantía y guarde fotos. Nuestra guía de plazos de un reclamo por huracán explica lo que la aseguradora debe hacer después.