Cuando una obra se detiene en Florida: permisos, terreno vacío y su póliza builders risk

Los préstamos de construcción se atrasan, los contratistas se van, los materiales llegan tarde y la temporada de huracanes puede correr el calendario por semanas. Cuando la obra se detiene, la casa o el edificio a medio hacer sigue en el terreno, y surgen tres preguntas: qué pasa con el permiso, qué puede hacer si el contratista se fue, y si su póliza builders risk todavía le sirve al proyecto.

Su permiso de construcción tiene fecha

Para una casa unifamiliar, la ley de Florida dice que el permiso vence 1 año después de emitido, o en la fecha en que entra en vigor la siguiente edición del Código de Construcción de Florida, lo que ocurra después. El gobierno local puede extenderlo y puede enviarles al dueño y al contratista un aviso por escrito al menos 30 días antes del vencimiento (sección 553.79(1)(c)). Para otros edificios, y para las extensiones, consulte con su departamento de construcción local.

Si el permiso vence, la ley le da al dueño algunas formas de cerrarlo (sección 553.79(16)):

• Puede seguir con el contratista original o contratar a otro contratista con licencia para terminar lo que exige el permiso. El nuevo contratista responde solo por su trabajo, no por los defectos del contratista anterior.
• Puede asumir el papel de owner-builder (dueño constructor), según las reglas para owner-builders.
• Si lo que exige el permiso está sustancialmente terminado, la agencia local puede cerrar un permiso vencido sin un permiso nuevo, con el código vigente cuando se recibió la solicitud.

Si el contratista dejó de venir

En Florida, abandonar una obra es motivo de sanción para un contratista con licencia. Una obra puede presumirse abandonada después de 90 días si el contratista la termina sin causa justificada o sin avisarle debidamente al dueño, o si no trabaja sin causa justificada durante 90 días seguidos (sección 489.129(1)(j)). Las disputas de contrato son temas legales; háblelo con un abogado y con la junta estatal de licencias.

El builders risk mientras la obra está parada

Las pólizas builders risk están pensadas para una obra en marcha, y no todas son iguales. Algunas no dicen nada especial sobre una pausa; otras tienen condiciones ligadas a que se pare el trabajo o a que el terreno quede sin nadie. No hay una regla única, así que lea su póliza, o envíenosla, y busque:

1. La vigencia. ¿Cuándo vence y todavía coincide con el nuevo calendario? Pregunte qué opciones hay para extenderla antes de que venza.
2. Condiciones por paralización o desocupación. ¿La póliza habla de que se pare la obra, de que el terreno quede desocupado o de un plazo? ¿Qué le pide hacer?
3. Avisos. ¿La póliza o su banco le exigen avisar cuando se para la obra o cambia el calendario?
4. Seguridad del terreno. ¿Hay requisitos de cerca, luces, candados o de retirar los materiales almacenados?
5. Materiales y robo. ¿Siguen cubiertos los materiales en el terreno y cómo se trata el robo?
6. Su préstamo y su contrato. Los préstamos y contratos de construcción suelen fijar requisitos de seguro que siguen vigentes durante una demora.

Guarde fotos y un registro escrito del estado del terreno el día que se paró la obra y en cada visita. Ese registro ayuda con cualquier reclamo, trámite de permiso o disputa posterior.

Para saber cómo funciona el builders risk en general, vea nuestra página de seguro builders risk. Cuando la casa esté terminada, nuestro artículo sobre garantía del constructor y seguro de casa explica el siguiente paso.